BEZPEČNÝ NÁJOM alebo 6+1 TIPOV ako vybrať toho najlepšieho nájomcu
Od roku 2014 poskytujem jeden zo svojich bytov do prenájmu a v priebehu rokov k nemu pribudli ďalšie. Stretla som sa s rôznymi situáciami a aj rôznymi prístupmi, preto verím, že snáď nie je z mojej strany príliš trúfalé, keď si dovolím spísať zopár postrehov z oboch brehov, ktorých by ste sa ako prenajímatelia mali držať, pokiaľ ste sa rozhodli prenájom riešiť na vlastnú päsť.
Začnem hneď z ostra s NAJVAČŠOU
CHYBOU: keď idete s cenou úplne že "na
dreň".
Čo to znamená?
Keď sa pohybujete na hranici toho, čo je pre daný byt v danej lokalite dosiahnuteľné.
Povedzme, že prenajímate 2+KK byt v Dunajskej Lužnej. V danom mieste sa tieto byty pohybujú od 580-650 eur. Pôjdete "na dreň" a cenu nastavíte na 650 eur a s touto ponukou sa vydáte rovno do sveta. I s takou cenou môžete pochopiteľne uspieť a určite sa Vám pár záujemcov aj ozve, ale (!) zároveň si s určitosťou "zarežete" možnosť nájomcu si vybrať- čo je pri nájme Vašej nehnuteľnosti(majetku) z dlhodobej investičnej perspektívy jeden z najdôležitejších faktorov.
Môžete namietnuť: " Prečo by ma mal zaujímať výber nájocu, nebudem s ním sedieť pri jednom stole pri raňajkách. Zaujímať by ma mala finančná stránka veci a predovšetkým návratnosť mojej investície a cash flow!"
Pochopiteľne, výnos z prenájmu je veľmi dôležitý. Čo je však nemenej dôležité je bezproblémový a stabilný priebeh DLHODOBÉHO nájmu. Pri drahšom nájme riskujete zvýšenú mieru fluktuácie ( za 2 mesiace nájde nájomca ponuku s o 40 eur nižším nájmom v danej lokalite s podobným štandardom zariadenia / čo je za rok ušetrených 480 eur(!)/ a bez rozmýšľania sa s Vami rozlúči ), ktorá prispieva Vášmu stresu, strate času, vlastnej energie a peňazí ( poradie som vybrala podľa vlastnej nastavenej škály dôležitosti, ale pokojne si ho prehodnoťte podľa vlastných preferencií)
Pýtate sa preto: "Čo má predovšetkým taký prenájom bytu pre mňa ako vlastníka vôbec splňovať?"
Má sa jednať o dlhodobý, bezproblémový vzťah, ktorý Vám zaisťuje pravidelný a bezstarostný príjem bez toho, aby ste sa museli angažovať.
Platí nepísané pravidlo:
"Najlepší nájomca je ten, na ktorého si spomeniete raz mesačne pri kontrole výpisu z banky"
A toto je možné dosiahnuť výhradne výberom kvalitného nájomcu. Pokiaľ nastavíte cenu na dreň, budú k Vám prúdiť často tí, ktorí neprešli sitom inde a tak im nič iného neostáva len ísť k Vám. Namiesto 10 obhliadok budete mať len 2 a budete nútený uzavrieť zmluvu s človekom, ktorý Vám na prvýkrát prehliadku zrušil, po druhýkrát prišiel s 15 min meškaním a pri osobnom stretnutí z neho nebudete mať vôbec dobrý pocit. Otázka je na ako dlho a s akým výsledkom?
Pri týchto znakoch by sa Vám mala zapnúť červená kontrolka
- Opakované nedodržiavanie dohodnutých termínov ( Bude rušiť dohodnutú schôdzku aj ako nájomca? Bude meškať aj pri platbe? Budú prvotné antipatie reflektovať ďalšiu komunikáciu?)
- Nutnosť okamžitého nasťahovania, pretože: sa rozvádzame/ rozchádzame, majiteľ je šialenec, susedia sú blázni a rasisti, mením prácu apod.
- Keď volá v mene záujemcu niekto iný ( !!!!!)
- Tvrdenie, že on/ona byt ani nemusí vidieť, hneď ho berie
- Záujemca NIKDY nevolá, len prezváňa, píše správy cez bezplatné služby. Nepoužíva e-mail.
- Nutnosť rozdelenia depozitu (kaucie), neschopnosť uhradiť celé čiastky pri podpise zmluvy ( prvý mesiac je to nájom+kaucia)
- Ale predovšetkým- NASLEDUJTE SVOJU INTUÍCIU(!!!)
Do svojho bytu vezmite iba
takého nájomcu, z ktorého nemáte zlý pocit a nie je Vám krajne
nesympatický.
Právny systém v SR je nastavený na ochranu nájomcu
a jeho základného práva na bývanie ( vy ste z perspektívy zastaralého
systému len kapitalista a zdierač, nie poskytovateľ obydlia výmenou
za trhový nájom) a určité typy
nájomníkov sú doslova chráneným
drahokamom. Mimochodom, takéto zaslepené legislatívne krytie je dvojsečná zbraň
a v praxi je hlaveň namierená predovšetkým na tých, ktorí mali byť
pôvodne pod právnou a byrokratickou ochranou. ( okrem toho, že ich oberá o
ľudskú dôstojnosť, skúste sa opýtať rodičov s deťmi aké majú skóre
s nájdením seriózneho podnájmu?).
Ako prenajímateľ nemáte v rukách takmer žiadne
právne páky a nemôžete prakticky nič zakazovať ani vyžadovať ( dokonca ani
vysťahovanie neplatičov nie je úplná legislatívna prechádzka ružovou záhradou
a pripravte sa na dlhý a nákladný súboj.
Ak by ste sa o to pokúsili samy, veľmi ľahko sa môžete ocitnúť na strane "dopúštateľa" trestného činu a pred súd sa postavíte Vy) a dokonca nemôžete prestať ani platiť zálohy na služby a spotreby energie, pokiaľ sú napísané na Vás. Necháte odpojiť vodu a elektrinu. Opäť je to trestný čin. A mnohí iní "bubáci", s ktorými Vás nebudem v tomto článku zaťažovať.
"Tento odsek článku Vás rozhodne nemá odradiť od poskytnutia svojej nehnuteľnosti do podnájmu. Je to skvelá možnosť ochrany pred infláciou a príjemného privyrobenia si, či vytvorenia pravidelného toku peňazí, inými slovami cash-flow. Osobne poznám ľudí, ktorí sú vďaka prenajímaniu vlastných bytov a nehnuteľností v predčasnom finančnom dôchodku a pracujú lebo chcú a baví ich to, nie lebo musia (platiť účty), vykonávajú činnosť v odvetví, ktoré milujú a ktoré si zvolili a ľudí, s ktorými spolupracujú si vyberajú výhradne podľa osobných preferencií. V skratke, majú svoj život pevne vo vlastných rukách. Ak slobodu vôbec niečo definuje, tak je to toto."
6 TIPOV AKO postupovať pri bezpečnom prenájme a nájsť spoľahlivých nájomníkov
+ 1 BONUSOVÝ
1. Byt pekne a profesionálne nafoťte
Fotografie sú absolútny základ pri akejkoľvek ponuke. Veď aj ovocie v letáku vyzerá skvele. Zaslúži si to aj Vaša nehnuteľnosť. Ponuka bude lákavejšia, bude mať vyššiu návštevnosť a z nich plynúci vyšší a rýchlejšie prejavený záujem.
2. Spracujte stručný popis
Ak rovnako ako ja radi tvoríte text a píšete či blogujete, budete mať zrejme nutkanie naštartovať svoje spisovateľské tvorivé chúťky, ale pozor(!!!), pri prenájme sa minú účinkom. Z vlastnej skúsenosti to nikto nečíta ( často zisťujem, že základné informácie z druhej vety záujemcovi unikajú a nevie o nich) a musím vyslovene záujemcov odkázať na text inzerátu, aby prípadne nechodili zbytočne keď sa netrafia do preferencií cieľovej skupiny alebo keď im niektorý z atribútov nehnuteľnosti nevyhovuje ( lokalita, poschodie). Popis musí byť jasný, stručný a uvádzajúci dôležité fakty. (prenájom, nie je predaj. Preto aj prístup a východiská musia byť odlišné)
3. Zaplaťte si kvalitnú inzerciu
Inzertné servery zdarma síce fungujú po technickej stránke veľmi dobre, ale výkonnostne sa ani zďaleka nevyrovnajú tým plateným. Ako z pohľadu návštevnosti, tak predovšetkým kvalitou záujemcov.(!!!) Dlho som prezentovala ponuky v skupinách na Facebooku, ale je to iluzórny úspech. Hoci záujem a odozva bola extrémne vysoká, ale Kvalita záujemcov bola priamo úmerne tomu naopak, extrémne nízka. Už po prvotnom telefonickom či písomnom kontakte bolo zrejmé, že na obhliadku pozvem možno 5% záujemcov ( z 20-tich 1-ho (!!!). Vo výsledku ma neskutočne pracovne vyčerpávala komunikácia z ľuďmi, ktorých mentálna úroveň Vás nútila zvážiť podanie žaloby na slovenský vzdelávací systém (bez nadsádzky), preto som s tým v prípade nájmov úplne prestala. Ušetrila som čas( najvzácnejšia komodita) a tým aj peniaze.
4. Prehliadky si dohodnite v jeden deň
Nevyplatí sa kvôli každému jazdiť len tak. Z dlhodobých štatistík vyplýva ( a z vlastnej praxe podčiarkujem) u nájmov dochádza k nezrealizovaným dohodnutým(!) obhliadkam aj napriek včasnej pripomienke v desiatkach %..( čo je extrémne číslo). A platí, čím lacnejší byt, tým toto číslo narastá. Pri 1-izbových bytoch je štatistická hranica polovica( 50% (sic!) nezrealizovaných dohodnutých obhliadok.)
5. Nastavte rozumnú cenu, aby ste si z uchádzačov mohli Vy vyberať
Verím, že z vyššie uvedeného je zrejmé, že vyšší príjem na začiatku nájomného vzťahu zďaleka neznamená nižšie výdaje na jeho konci.
6. Preverte si záujemcu v exekučnom registri a "googlite"
Aj keď nám to môže byť nepríjemné, na internete nájdeme všetko. O všetkých. Dajte si námahu a nájdite Facebookový profil záujemcu o Váš byt. Pozrite si fotky, príspevky. Ak v nich nájdete fotografie v hromade smetí, prázdnych fliaš, je bez diskusie, že podobné príspevky budú pokračovať, len "zátišie" v pozadí sa zmení na Váš byty.
7. BONUSOVÝ TIP
Tento tip dávam každému prenajímateľovi z pozície prenajímateľa, nie realitného makléra😊
" Hýčkajte" si svojich spoľahlivých a dlhodobých nájomcov".
Každý rok v decembri cca týždeň-dva pred vianočnými sviatkami s radosťou obdarujem takýto typ svojich nájomcov. Košík plný dobrôt Vás nestojí viac ako 35 eur a robí doslova zázraky. Pre nájomcu je toto gesto neverbálny znak, že si ho vážite a ste radi, že máte spoľahlivého a slušného nájomcu. A verte mi, veľmi rád u Vás ešte ostane možno aj na ďalší rok a keď vidí, že Vy k nemu prejavujete úctu a vďačnosť, aj on ju prejaví pri akejkoľvek komunikácii do budúcna hoci aj pri podaní výpovede z nájmu na základe požiadaviek nájomnej zmluvy (vôbec nie je jedno v akom duchu nájomník z nehnuteľnosti odchádza a v akom stave Vám byt zanecháva). Využite tiež toto predvianočné stretnutie, porozprávajte sa nezáväzne s Vašimi nájomníkmi, či niečo nepotrebujú, aké majú prípadne plány, pripomeňte im v rámci rozhovoru dátum konca nájomnej zmluvy, opýtajte sa, či už premýšľali , že by si ju radi predĺžili alebo majú iné plány atď.
Dodržovanie týchto pravidiel mi dlhodobo nepriestrelne funguje. Jedná sa o rokmi preverený postup, vďaka ktorým sú nájmy spravidla bezproblémové a pokiaľ dôjde k prešľapom sú jednoducho vyriešiteľné. Doporučujem ich dodržovanie aj Vám, pokiaľ nechcete zažiť situácie, kedy vo Vašom byte dva roky býva niekto zadarmo, Vás to dostáva do finančnej tiesne a riešite súdne ťahanice, ktoré nemajú finančného a časového konca.
Pokiaľ ste si nie ste niečím istý, kedykoľvek sa mi ozvite. Rada Vám s nájmom pomôžem tak, aby prebiehal BEZproblémovo a DLHOdobo. Skúsenosti ( negatívne aj pozitívne) sú k nezaplateniu.
Referencie
Veľmi profesionálne vedená obhliadka domu, už pri prvom telefonáte som mal dobrý pocit. Dostali sme priestor si nehnuteľnosť nerušene obzrieť. Na väčšinu našich otázok sme dostali obratom odpoveď priamo pri obhliadke respektíve ešte aj pred samotnou obhliadkou. Nejaké dodatočné otázky boli zodpovedané obratom, fakt skvelý prístup pani maklérky. P. Decsiová by mohla dávať školenia ako sa to má robiť
Rudo.K
Šamorín
"Veľmi si vážim a oceňujem snahu a energiu, ktorú vkladá do predávanej nehnuteľnosti. Som nesmierne šťastný, že som na ňu natrafil"
Peter Červenka
Veľké Dvorníky
"Môžem iba odporučiť túto maklérku a celkovo realitku, skvelý a milý prístup, rýchle vybavenie všetkého, za mňa obrovská spokojnosť."
Michal Prokop
Dunajská Lužná
Ako Vám môžem byt užitočná?
Mgr. Diana Decsiová
IČO 56428413
DIČ 2122303029