Aktívny predaj nehnuteľnosti Stratégia "PPP" "P"redpríprava "P"ríprava "P"redaj
"Ak ste si ma prostredníctvom mojej stránky, blogu či sociálnych sietí stihli "preklepnúť" a trochu spoznať, viete, že som veľkou kritičkou výhradne PASÍVNYCH predajov nehnuteľností.
Je to totiž mýtus stojaci na nasledovnej jalovej TROJNOŽKE"
- Amatérske fotky a zverejnenie na predajných portáloch
- Umelý tlak zo strany neseriózneho makléra ( a často aj realitnej spoločnosti) na zníženie ceny a majiteľa, aby sa nehnuteľnosť dostala na jeho úkor pod trhovú cenu a tým sa predá aj sama
- Šťastie a zhoda okolností( atribúty, ktoré stoja mimo Vás ako makléra a neviete ich ovplyvniť)
Pred tak závažným krokom akým je predaj nehnuteľnosti je
alfou & omegou spoznať makléra, jeho prácu, spôsob komunikácie a nebáť sa
mu klásť otázky pri konzultácii. A nemať strach byť náročný.
"Systém PPP" sú prepracované tri strategické fázy profesionálneho makléra alebo vedieť "čo pri spolupráci so mnou môžete očakávať ( a vyžadovať):
- PREDPRÍPRAVA (hlava predaja)
Predprípravná fáza je stavebným kameňom úspešného predaja nehnuteľnosti.
A/ Prvá konzultácia ( najlepšie priamo na nehnuteľnosti)
Dôležitým súčasťou je
- Rozhovor s majiteľom (často aj jeho rodinou či spoluvlastníkmi) o danej nehnuteľnosti z rôznych spektier (technické, finančné, emočné)potrebných pre ďalšie strategické kroky a pre následný finálny úspech pri samotnom predaji
- Vytýčenie predstáv majiteľa o predaji ( časové, finančné)
- Zaznamenanie Pozitívach nehnuteľnosti, ale aj možných negatívach
B/ Podrobný rozbor lokality, kde sa nehnuteľnosť nachádza
- Susedia
- Infraštruktúra
- Občianska vybavenosť: Sociálne, kultúrne
športové štandardy a benefity, ktoré lokalita a okolie ponúkajú
C/ Vypracovanie podrobného Marketingovo-predajného
plánu a stratégie predaja DANEJ nehnuteľnosti pre klienta vo formáte PDF do 24 hodín
2. PRÍPRAVA (srdce predaja) v 7 krokoch
A/ HOME staging
Profesionálna Vizuálna úprava nehnuteľnosti (bytu, domu, chalupy, zrubu atď.) vďaka našim bytovým doplnkom, nábytkom, dekoráciám, kvetom na vytvorenie atmosféry domova a potrebnej emócie, ktorá pri predaji rozhoduje.
B/ PROFESIONÁLNE FOTKY
"Fotky musia rozprávať samostatný príbeh. Emotívny príbeh. Potenciálnych kupujúcich nezaujímajú nafotené 4 steny zo 4 rôznych uhlov. Zaujíma ich, či si v danej nehnuteľnosti budú vedieť predstaviť písať svoj vlastný životný príbeh. Špičkový fotograf sa vie s touto úlohou skvelo popasovať".
C/ VIDEO reklama
Mnoho maklérov robí chybu, že na video natáčajú každý kút nehnuteľnosti a v 5 minútovom nudnom video shote doslova na smrť unudia každého, kto si ho z ľútosti pozrie až do konca.
Video je reklama. V priebehu 1,5-2 minút má vyzdvihnúť pozitíva nehnuteľnosti, podčiarknuť jej silné stránky, mať
svojich "hercov" sprievodcov videoreklamou a zakončiť ho jasnou výzvou
k OBHLIADKE. Pretože platí, "všetky
cesty Realitného makléra vedú na OBHLIADKU". Pokiaľ je obhliadka obchodne správne vedená, tam sa rozhodne o všetkom. O úspechu, alebo naopak, aj o neúspechu.
D/ 3D Video Scan ( pomocou tech
Matterport alebo Insta360) + Pôdorysy 2D a 3D
"Posledná roky nám ukázali, že nepredstaviteľné sa stalo štandardom. 3D vizualizácia potenciálneho záujemcu
z pohodlia jeho izby prevedie každým kútom Vašej nehnuteľnosti".
Nie raz sa stalo, že sa klient rozhodol pre kúpu ešte pred príchodom na osobnú obhliadku. Pre mňa je 3D video scan nástroj, na ktorý nedám dopustiť a klienti si túto časť služby pochvaľujú.
E/ Copywriting na mieru
Pýtate sa, čo má čo hľadať copywriting vo svete nehnuteľností?
Nechajme tieto 2 inzeráty odpovedať za mňa na túto otázku:
- Ponúkam:
nadštandardný rodinný dom Bungalov,
4-izbový dom,
Ideálna výmera záhrady,
iba 9 minút autom od Auparku v KE. Výmera pozemku : 611m2
Zastavaná plocha : 134m2
Úžitková plocha : 106,17m2
Terasa zadná + bočná : 40m2
Pivnica 10m2
Kolaudácia v roku 2015BAZÉN: 6m x 3,7m oválneho tvaru DISPOZÍCIA :
Chodba,
Obývacia izba a jedálenská časť tvoria jeden ucelený celok s výmerou až 32m2,
Kuchyňa má svoje vlastné barové sedenie,
Komora,
Výstup na krytú terasu z obývacej izby a aj z kuchyne,
Spálňa rodičov s vlastnou kúpeľňou a výstupom do zimnej záhrady,
Izba č.2 a Izba č.3 (detské izby) majú svoj vlastný výstup na terasu,
Druhá kúpeľňa,
Podkrovie so skladovacím priestorom,
Pivnica,VÝBORNE ROZDELENIE DENNEJ A NOČNEJ ČASTI DOMU.Bungalov je kompletne dokončený, so značkovou kuchynskou linkou a kompletnými vstavanými spotrebičmi.
V obývacej izbe okrem krbu zaujme aj VYSOKÝ STROP dodávajúcim domu svoju netradičnosť.KOMPLETNE ZARIADENÉ DVE KÚPEĽNE, vstavané skrine v predsieni, na chodbe a v detských izbách.Materiál stavby: tehla POROTHERM 30, zateplenie 15cm polystyrén. Vonkajšia fasáda šúchaná silikátová omietka.....atď.
2. PREDSATVTE si piatkový zhon, kolóny v meste, autá vystresovaných šoférov, snažiacich sa dostať sa čím skôr k rodinám a užiť si aspoň dva dni bez pracovného napätia. Pravidelná realita nás dospelých žijúcich v mestách. Doma v malom byte Vás čaká partner/ka, vrieskajúce deti. Chcete vypnúť. Vypustiť paru. Nie je však kde, nie je ako.
Nevzdal ste však svoj dávny sen o vlastnom kúsku raja. Sen o tom, že si vo vlastnom víkendovom " kráľovstve" pozvete vašich milých priateľov, ich rodiny, známe tváre, ktoré máte s rodinou jednoducho radi, niečo dobré si ugrilujete, uvaríte výborný kotlíkový guláš z diviny, ktorú Vám priniesol sused ako dar, otvoríte domáce vínko, kým kŕdeľ detí bude slobodne behať po záhrade so sadom bez potreby dozoru a Vaša manželka sa bude starať o milovanú záhradku, kvety a pestovať voňavé bylinky....Ako by ten rozmarín oživil rozvoniavajúci guláš....
Čo by ste povedal na takúto predstavu....?
Vytvorte si Vašu novú realitu...Teraz je to na dosah.
Zrub postavený v roku 1948 dýcha atmosférou dávnych čias a tradičná architektúra Vám dáva na zreteľ , že kedysi sa kvalitnými materiálmi a poctivou prácou nešetrilo a bola samozrejmosťou.
Zrub prešiel v roku 2005 kompletnou rekonštrukciou a modernizáciou vody, elektriny a odpadu a zapojením kanalizácie sa táto dychberúca krása uprostred prírody prispôsobila požiadavkám moderného človeka a jeho potrebám....
atď. ..
( pozn. všetky technické atribúty a parametre prvého štandardného inzerátu sú zakomponované v texte. Nehnuteľnosť sa pred tým predávala 8 mesiacov s 2 neúspešnými obhliadkami. Pri stratégii PPP, sa tento krásny jedinečný zrub so sadom predal za 6 týždňov)
Cítite ten rozdiel? A to je presne ono. Jeden bezducho vymenúva technické paramentre nehnuteľnosti, kým ten druhý, tieto informácie zakomponuje do emočného naratívu, ktorý potenciálnemu kupujúcemu doslova pomáha oživiť jeho dávne sny a predstavy o domove.
Text tvorím kľudne aj niekoľko hodín s tým, že jeho štruktúra vo mne dozrieva aj niekoľko dní počnúc prvotnou konzultáciou a návštevou klienta a jeho nehnuteľnosti.
Text, do ktorého ste mali možnosť nahliadnuť je jeden zo 7 pilierov, ktoré Vašu nehnuteľnosť pripravia na PREDAJ za najvyššiu možnú cenu a predanú za najkratší čas.
F/ VLASTNÁ WEB STRÁNKA Vašej nehnuteľnosti
Pri špecifických nehnuteľnostiach im
vytvárame vlastný samostatný virtuálny priestor vo forme samostatnej webovej stránky, ktorá je virtuálnym priestorom len pre danú nehnuteľnosť ( s videom, detailnými fotkami, príbehom, 3D vizualizáciou, pôdorysmi a všetkými kontaktmi.) Všetko na jednom mieste.
3. PREDAJ (päta predaja)"Drahé nehnuteľnosti alebo také so špecifickými kvalitami si vyžadujú ešte osobitejší prístup a intenzívnejšiu prácu s vnútornou databázou klientov. Akýkoľvek iný postoj by uškodil nielen majiteľovi takejto nehnuteľnosti, ale aj samotnému predaju pri kontakte s záujemcami o tak špecifickú nehnuteľnosť."
"Poslednou fázou úspešnej proklientskej služby je samotný predaj nehnuteľnosti. Svätý grál PPP systému. Na tomto mieste je nutné povedať, že by bez predchádzajúcich pevných pilierov Predprípravnej (Hlava) a Prípravnej(Srdce) fázy bol obtiažny a založený na jalovej trojnožke spomenutej v úvode. Tak však profesionál nepracuje."
A/ ZVEREJNENIE NEHNUTEĽNOSTI NA VŠETKÝCH PREDAJNÝCH SERVEROCH
Pri predaji každej nehnuteľnosti využívam viac ako 200 realitných portálov od lídrov na trhu až po tie menšie lokálne. Nerada nechávam úspech pri obchode v rukách náhody. TOPpovanie Vašej nehnuteľnosti je nutnosť- osvedčilo sa mi strategicky v rozmedzí raz do týždňa.
Realitné predajné portály sú pasívnou formou predajnej metódy, kde sa operuje s tzv. stratégiou vyčkávania.
B/ Platená reklama na SOCIÁLNYCH SIEŤACH A GOOGLE
V súčasnosti je tým najsofistikovanejším spôsobom online propagácie a marketovania nehnuteľnosti. Pri správnom nastavení publika ( podľa stratégie vymedzenia cieľových skupín potencionálnych kupcov) viete nastaviť vekovú kategóriu, lokalitu, záujmy, pracovné zameranie a mnohé iné atribúty. Čo sa vďaka správnemu nastaveniu stane? Algoritmy si začnú robiť svoju prácu a na základe Vami zvolených dát budú presne cieliť na zvolené skupiny užívateľov. Pri správnom nastavení vieme informáciu o predaji Vašej nehnuteľnosti "doručiť" 8-12 tisíc ľuďom v priebehu 1 mesiaca, ktorí zapadajú do cieľovej skupiny.
Reklama na sociálnych sietiach je aktívnou formou predajnej metódy, kde sa operuje s tzv. stratégiou priameho útoku
C/ Osobné OBHLIADKY
Čas a miesto, kde sa o všetkom rozhoduje. Musia byť vedené strategicky, profesionálne. Dobrý maklér vie, kedy sa pýtať, ako na otázky odpovedať, kedy počúvať a kedy mlčať...Potenciálnych kupujúcich rozmaznávam. Občerstvenie, hudba, šampanské a pri rozlúčke neodchádzajú s prázdnymi rukami. Robím maximum pre to, aby sa im nehnuteľnosť doslova zahniezdila na nasledujúce dni do hlavy.
Pamätáte? "Všetky cesty makléra vedú k Obhliadke nehnuteľnosti":)
D/ REZERVÁCIA
Plynulá organizácia podpisu Rezervačnej zmluvy a vyplatenie zálohy do zmluvne danému termínu.
E/ PRÁVNY SERVIS
Vypracovanie Kúpno-predajnej zmluvy na mieru daného Obchodnému prípadu medzi subjektmi Predajca-Kupca firemným právnikom- špecialistom na realitné právo.
F/ ÚRADNÝ SERVIS aby ste sa ako klient nemuseli o nič starať (kataster, prepis energií a vody) je absolútna samozrejmosť
G/ POĎAKOVANIE ZA SPOLUPRÁCU a DARČEK moment prekvapenia a gesto vďačnosti za spoluprácu...:)
Ak zhodnotíte, že Vám vďaka stratégii "PPP", o ktorú sa pri práci opieram môžem byť užitočná, kedykoľvek mi napíšte alebo rovno zavolajte. Bude mi cťou aj Vás priviesť k tým najlepším výsledkom."
Čím Vám môžem byť užitočná?
Mgr. Diana Decsiová
ARCHEUS JUH s.r.o.
IČO 56428413
DIČ 2122303029