Pri kúpno-predajnej tranzakcii rozlišujeme 2 typy daňovej povinnosti:

• 1. DAŇ Z NEHNUTEĽNOSTI (tzv. miestna daň, kde je správca miestny okresný úrad- je viazaná na katastrálne územie – obec alebo mesto, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza a to bez ohľadu na Vaše trvalé bydlisko, ktoré môžete mať registrované niekde inde.)

Pozn. Daň z nehnuteľností upravuje zákon č. 582/2004 Z.z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady.

Ako príklad si uvedieme nasledovné: ak ste si napr. v roku 2025 kúpili

• Byt a nebytový priestor v bytovom dome
• Rodinný dom
• (postavili) stavbu ( a skolaudovali Vám ju)
  
• Pozemok

tak ste v roku 2026 povinný podať Priznanie Dane z nehnuteľnosti najneskôr do 

31. januára 2026 a obec alebo mesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza Vám do 15.mája daného roka  vyrúbi miestny poplatok- daň z nehnuteľnosti(í)+ Komunálnu dať za spravovanie  a odvoz smetí, ktorú Vám doručí doporučene na adresu trvalého bydliska a ktorú do 15 dní MUSÍTE zaplatiť.

Pozn. pokiaľ je daň vyššia, je možná dohoda s miestnym úradom platieb na splátky , často však sami túto možnosť v oznámení ponúknu v rozpísaných splátkach.

! Daň z nehnuteľnosti sa týka kupujúcich ( nadobúdateľov nehnuteľnosti) , ale ani predávajúci nesmú zabudnúť, že sa z povinnosti platenia miestnej dane MUSIA ODHLÁSIŤ formulárom Dane z nehnuteľnosti, podaním ktorého sa z povinnosti oslobodia.

POZOR!

A/ Ak ste kupujúci: Z vyššie uvedeného nám je jasné, že daňová povinnosť Vám vzniká k 

1. Januáru 202(6), ak ste nadobudli nehnuteľnosť v roku 202(5).

Čo sa však považuje za moment nadobudnutia? 

• Podpis Kúpnej zmluvy? 
• Dátum podania Návrhu na Vklad na Kataster? 

NIE!  Moment nadobudnutia je dátum právoplatného ROZHODNUTIA KATASTRA O POVOLENÍ VKLADU, ktorý kataster doručuje obom stranám kúpno-predajného procesu elektronicky alebo písomne. 

Dátum nadobudnutia si viete skontrolovať na Liste Vlastníctva v časti "B", viď príklad nižšie.

B/  Ak ste predávajúci: Máte povinnosť odhlásenia dane z nehnuteľnosti. Pre odhlásenie z povinnosti platiť daň z nehnuteľnosti, musíte v daňovom priznaní  predložiť  Rozhodnutie o povolení vkladu do katastra nehnuteľností, ktorý Vám príde poštou na adresu trvalého bydliska alebo elektronicky.

• 2. DAŇ Z PRÍJMU (správca je daňový úrad- dotýka sa výlučne predávajúcich, pokiaľ nespadajú do VÝNIMKY, ktorá ich od danej daňovej povinnosti oslobodzuje)

V praxi najčastejšie ide o:

1/ predávajúcich, ktorí ešte spadajú do 5 ročnej lehoty od dátumu nadobudnutia nehnuteľnosti KÚPOU ( viď List Vlastníctva)

2/ predávajúcich, ktorí spadajú do 5 ročnej lehoty od dátumu nadobudnutia nehnuteľnosti DAROVANÍM ( je častým javom, že si to makléri pletú s dedičstvom, čo je veľká chyba)

PRÍPAD Z PRAXE 

30 000 eur, o ktorých klient nemal ani tušenie

Riešila som prípad, ktorý ma dodnes mrazí. Prišiel ku mne klient s jasným plánom – predať nehnuteľnosť. Všetko vyzeralo štandardne, až kým som sa nezačala pýtať na daňovú povinnosť.

"Áno, viem o nej," odpovedal sebaisto. "Predchádzajúci maklér mi povedal, že zaplatím len minimálnu čiastku."

Niečo mi nesedelo. Urobila som predbežný prepočet a... nastalo ticho.

Výsledná daň? Viac ako 30 000 eur.

Nie tristo. Nie tritisíc. Tridsaťtisíc(!!!!)

Klient zbledol. Žil v presvedčení, že ide o zanedbateľnú sumu, pretože mu to tak povedal niekto, komu dôveroval. Niekto, kto chcel rýchlo uzavrieť obchod a inkasovať províziu – bez ohľadu na následky, ktoré by sa jeho peňaženky netýkali.

Predstavte si, že predáte svoj rodinný dom , oslávite novú životnú kapitolu, a o pár mesiacov vám finančná správa predloží daňový výmer na desaťtisíce eur. Peniaze, s ktorými ste nepočítali. Peniaze, ktoré pravdepodobne už nemáte.

Ešte pred tým ako sa spoločne rozoberieme VÝNIMKY, ktoré Vám umožnia úplné oslobodenie sa od dane z prímu predaja nehnuteľnosti, sa spoločne pozrime na SADZBU dane z príjmov FYZICKÝCH osôb:

• Sadzbou 19% sa zdaňuje tá časť ZÁKLADU DANE, ktorá NEPRESIAHNE 176,8 násobok sumy platného životného minima. ( pre rok 2024/2025 je to čiastka 48 441,43 eura )
• Sadzbou 25% sa zdaňuje tá časť ZÁKLADU DANE, ktorá PRESIAHNE 176,8 násobok sumy platného životného minima. ( pre rok 2024/2025 je to čiastka 48 441,43  eur)

POZN. K 1. júlu 2025 boli ustanovené sumy životného minima Opatrením Ministerstva práce, sociálnych vecí a rodiny SR č. 168/2025 Z. z.

Za životné minimum fyzickej osoby alebo fyzických osôb, ktorých príjmy sa posudzujú, sa považuje suma alebo úhrn súm:

• 284,13 € mesačne, ak ide o jednu plnoletú fyzickú osobu,
• 198,22 € mesačne, ak ide o ďalšiu spoločne posudzovanú plnoletú fyzickú osobu,
• 129,74 € mesačne, ak ide o nezaopatrené dieťa alebo zaopatrené neplnoleté dieťa.

Zdroj TU:  https://www.employment.gov.sk/sk/rodina-socialna-pomoc/hmotna-nudza/zivotne-minimum/

POZOR! Daň sa vyrátava zo zisku z predaja nehnuteľnosti, nie z celej kúpnej sumy ako si mnohí mylne myslia.

Hovorí sa, že istá je len SMRŤ a DANE. Nie je to pravda. Istá je len smrť. Poďme sa spoločne pozrieť na VÝNIMKY, po dodržaní ktorých budete ako fyzická osoba v plnej miere oslobodení od DANE z PRÍJMU pri predaji nehnuteľnosti. (Oslobodeniu príjmov od dane sa venuje § 9 zákona o dani z príjmov)