Plánujte predať a súčasne kúpiť novú nehnuteľnosť na bývanie? Ako NAJLEPŠIE načasovať a pripraviť celý obchod bez toho, aby ste skončili vystresovaný alebo na ulici?
Každý prípad v realitnom svete je trochu iný, ale nakoľko sa s takýmto typom predajov stretávame v bežnej praxi, zvládneme nájsť ideálnu cestu k spokojnosti všetkých zúčastnených strán. Pokiaľ sa práve nachádzate v situácii, že potrebujete predať, aby ste zároveň mohli nehnuteľnosť na bývanie kúpiť, určite dokážeme spoločne spísať scenár, podľa ktorého môže všetko prebehnúť hladko a bez zbytočného stresu.
Zamerajte sa na prípravu a položte si základné otázky. Rozhodne neplatí "hurááá, ide sa do akcie"
Bez ohľadu na to, v ktorej profesijnej sfére pôsobíte, realitný obchod je veľká vec pre každého a keď sa súčasne stretne predaj s kúpou, býva to orieškom aj pre tých skúsenejších ( často aj maklérov). Kým sa do toho pustíte, je nutné venovať čas a priestor aspoň teoretickej príprave.
Preto si odpovedzte na dôležité otázky :
- Chcem predať a presťahovať sa do prenájmu alebo k rodine a následne v kľude hľadať podľa finančným možností?
- Chcem pri predaji rovno kúpiť, aby som sa presťahoval z predaného do kúpeného?
- Chcem si vybrať nehnuteľnosť a až bude isté, že ju kúpim, až potom začnem realizovať predaj?
- Chcem popri predaji kúpiť nehnuteľnosť, na ktorú mi ale nebudú stačiť financie získané zo zisku z predaja a budem musieť využiť čerpanie hypotéky?
Možností ako skĺbiť predaj s následnou kúpou je niekoľko a preto by som odporučila všetky varianty dôsledne zvážiť a vytipovať stratégiu, ktorá Vám bude najviac v danom momente Vašej životnej situácii vyhovovať
Rovnako si premyslite:
- Čo urobím, keď sa mi scenár A premení na scenár B?
- Aké mám možnosti, keď sa banka rozhodne neschváliť mi hypotéku?
Vo svete realít pôsobí toľko širokých premenných faktorov, ktoré si laik pôsobiaci v iných profesijných odvetviach nedokáže ani len predstaviť a nie je v ľudských silách presne vytvoriť nalinkovanú os, ktorá vyjde od začiatku až do konca.
S najväčšou pravdepodobnosťou budete v určitej fáze neodvratne čeliť neočakávanej zmene, nabaľujúcim sa problémom či komplikácii.
Určite sa vyplatí zveriť celú akciu do rúk profesionálneho realitného odborníka, ktorý sa Vám postará o čo najideálnejší priebeh a to za každých okolností. S problémami, ktoré sa Vám zdajú neprekonateľné sa realitný maklér stretáva na dennej báze.
5 SKUTOČNOSTÍ , ktoré je nutné zvážiť hneď pred akciou
1. Predajná cena
Je absolútnym základom, nakoľko tržnú hodnotu nehnuteľnosti musíte ako predajca poznať.
( tržná hodnota nie je priemerom predajných cien, ktoré si "vygooglite" na realitných serveroch pre danú lokalitu. Predajná cena sa zákonite NIKDY nezhoduje s kúpnou cenou pokiaľ je "prepálená". A pri nesprávne nastavenej cene tým, že strieľate od boku ako neprofesionál riskujete veľmi veľa a vo väčšine prípadov to zistíte, až keď je spravidla neskoro )
Trhovú cenu určujú 3 faktory a niekoľko podskupín ďalších sekundárnych- nechajte si odhad ceny vypracovať u odborníka.
Zistíte, v akej cenovej hladine sa s Vašim
majetkom pohybujete a či si budete môcť dovoliť splniť prianie o vyhliadnutej
nehnuteľnosti. Pokiaľ by bolo nutné predaj urýchliť, väčšinou to znamená
nastaviť predajnú cenu o čosi nižšie ako je vyrátaná tržná cena.
2. Typ nehnuteľnosti aký plánujem kúpiť
Je potrebné vopred zistiť nasledovné:
- · Aká je vo Vami vyhliadnutej lokalite momentálna ponuka, či vyhovuje Vašim požiadavkám a či vás nebude limitovať v zariaďovaní všetkých záležitostí, ktoré s kúpou súvisia.
- · AK máte nehnuteľnosť vybranú, zistite, kedy je možné podpísať zmluvy a získať kľúče od nehnuteľnosti.
- · Vždy (naozaj VŽDY) rátajte s časovou REZERVOU
Ťažšie dosiahnuteľná kúpa môže všetky kroky značne pretiahnuť. Môžu nastať nasledovné scenáre:
A/ predaj Vašej nehnuteľnosti by sa musel tiež spustiť neskôr.
B/ je možnosť sa dohodnúť na neskoršom predaní Vašej nehnuteľnosti novým majiteľom
C/ by ste dočasne museli zaistiť bývanie inde. Horšie je, keď ste mali v pláne presťahovať nábytok a veci z práve predanej nehnuteľnosti, ale aj to sa dá vyriešiť.
Platí to samozrejme aj naopak. Ak ste si vyhliadli atraktívnu nehnuteľnosť so správne nastavenou tržnou cenou, o ktorú je veľký záujem, vyžaduje to rýchle rozhodovanie.
Tento prípad sa nezaobíde bez precíznej prípravy na predaj krok za krokom a nadpriemernými komunikačnými schopnosťami, aby niekde nevznikol "zádrhel", ktorý by mohol viesť k zvýšenému stresu, strate časti financií či v extrémnom prípade žalobe.
3. Právny stav nehnuteľnosti
Viažu sa k nehnuteľnosti nejaké vlastnícke obmedzenia? Je zaťažená právnou vadou? Vecným bremenom? Hypotékou? Je správne zapísaná a zakreslená v katastri? Majte o tom prehľad a čo sa dá vyriešiť dopredu, bezodkladne tak urobte. I právny stav nehnuteľnosti pochopiteľne ovplyvňujú termíny, nehovoriac o tom keď sú jednotlivé kroky na seba naviazané. Takáto komplikácia môže natiahnuť obchod aj o niekoľko mesiacov
4. Financovanie
Dokážete vopred odhadnúť či Vám kupovanú nehnuteľnosť zaplatí tá predaná? Pokiaľ nie, čaká vás mierne náročnejší proces, pretože do tranzakcie vstúpi hypotekárny úver.
Podobnú prekážku predstavuje i prípadný úver, ktorým je zaťažená predávaná nehnuteľnosť. Potom musíte do celého predajného postupu zahrnúť aj banku a navrhnúť vhodný predajný postup. Obvykle spočíva v nasledujúcich scenároch:
A/ vyplatenie hypotéky z iných zdrojov
B/ založenie inej nehnuteľnosti v min. 20% vyššej znaleckej hodnote ako je poskytnutého zostatok úveru
C/ prevzatie hypotéky novým majiteľom
D/ vyplatenie hypotéky zo zaplatenej ceny (alebo vyplatenie úveru úverom kupcu) pri predaji
Urobte si preto dôsledne finančnú analýzu a podľa nej prispôsobte riešenie pri predaji i pri kúpe nehnuteľnosti.
Rovnako trvajte na tom, aby Vás realitný maklér vyhliadnutej nehnuteľnosti, ktorú plánujete kúpiť informoval o právnom stave predmetu kúpy.
5. Záložný plán (y) "B"
V neposlednom rade majte premyslený tzv. back up plan- záložný plán ( aj viac) , ktoré Vás uchránia pred prípadnou panikou, stresom a následnými zlými rozhodnutiami, pokiaľ by sa to nepodarilo. Môže sa zdržať developerský projekt, kde máte zarezervovaný byt alebo nastanú komplikácie u majiteľa kupovanej nehnuteľnosti. Taktiež komplikácie môžu nastať i u vás pri predaji.
TIPY:
A/ počítajte s náhradným dočasným bývaním
B/ vyjednajte pre predávaný byt/ dom dlhšie lehoty od rezervácie k predaniu nehnuteľnosti. Záleží len na Vás, či budete postupovať v obchode obozretne alebo sa rozhodnete všetko riešiť na "kolene" priebežne počas tranzakcie. Komunikácia so všetkými zainteresovanými subjektmi vrátane banky ai. je základ.
C/ Udiať sa môže skutočne čokoľvek, od menších problémov až po náročné až vyhrotené situácie. Skúsený maklér si so všetkým poradí spôsobom, aby obchody dobehli do víťazného konca.
Záverečné doporučenia pre 3 NAJČASTEJŠIE scenáre z praxe
A/ Predávate a súbežne zháňate nehnuteľnosť na bývanie
"Toto je najnáročnejšia varianta, čo sa týka načasovania a súbehu diania pri oboch tranzakciách paralelne"
- V tomto prípadne je nutné nastaviť cenu tak, že nehnuteľnosť predáte výhodne a do stanoveného dátumu.
- Následne musíte stihnúť uhradiť rezervačnú zálohu , druhej strane kúpnu cenu alebo aspoň dostatočnú zálohu ( pokiaľ samozrejme nemáte ešte iné voľné finančné zdroje)
TIP MAKLÉRA: Pri tomto type obchodu je extrémne dôležitá vyjednávacia schopnosť na dosiahnutie optimálnych podmienok u druhého predávajúceho a rozpoznať, kedy je nutné pristúpiť na kompromis.
B/ Najskôr predáte a až potom idete kupovať
"Tento obchodný prípad je v podstate jednoduchá klasika, pri ktorej sa musí počítať s prechodným bývaním v medziobdobí"
Je to možné vyriešiť niekoľkými spôsobmi
A/ Nehnuteľnosť predáte, ale budete v nej naďalej bývať ako nájomca. Majiteľom už bude niekto iný.
B/ Môžete novému majiteľovi poskytnúť zľavu z ceny a zmluvne sa dohodnete na neskoršom predaní. Predanie prebehne za niekoľko mesiacov od zrealizovania kúpy a zápisu do katastra nehnuteľností
C/ Prípadne sa navrhne neštandardná rezervácia na dlhšie časové obdobie s odpovedajúcou rezervačnou zálohou, ktorá je nevratná. Akonáhle zarezervujete i Vy, spustí sa na oboch stranách dokončenie predaja, tak, aby ste získali včas peniaze na kúpu novej nehnuteľnosti
D/ Pôjdete k rodičom, priateľom alebo do nájmu a v pokoji , bez stresu a tlaku si nájdete nehnuteľnosť, ktorá bude podľa Vašich predstáv bez kompromisov
Všetky scenáre opäť vychádzajú z Vašich aktuálnych finančných možností, požiadaviek druhej strany a aktuálnej situácie na realitnom trhu.
C/ Najskôr kúpite (rezervujete) a až potom predáte
Pokiaľ nemáte dostatok vlastných finančných zdrojov naviac, môžete sa dostať pod nepríjemný tlak
A/ Môže sa Vám stať, že natrafíte na nehnuteľnosť svojich predstáv, zarezervujete ju (napr. plný nadšenia po obhliadke), ale na úhradu celej kúpnej ceny budete potrebovať financie z predaja svojej nehnuteľnosti a iba po tom Vás začne tlačiť čas. Znamená to, že kupcu je nutné nájsť extrémne rýchlo, čo so sebou môže niesť riziko v podobe zníženia tržnej ceny.
B/ Skúsený Realitný maklér dokáže túto situáciu čiastočne korigovať skúsenosťami a overenými obchodnými postupmi. Je však dôležité, aby ste s ním všetky kroky konzultovali v dostatočnom časovom predstihu. Ideálne pred tým ako podpíšete dokumentáciu.
Predaj nehnuteľnosti, na ktorý bezprostredne nadväzuje kúpa ďalšej, býva nesmierne komplikovaný a to predovšetkým pre niekoho, kto sa realitami nestretáva na dennej báze. Zariaďovanie a vyjednávanie vyžaduje omnoho viac skúseností a úsilia, než len klasický predaj alebo kúpa.
Nie len čo sa týka načasovania a efektivity jednotlivých realitných krokov ( podpisy, časový harmonogram platieb, úschova peňazí, ich uvoľnenie ai), ale aj oslovenie vhodného záujemcu či predávajúceho. Od začiatku viac ako kedykoľvek inokedy sú nevyhnutné špičkové obchodné, právne, vyjednávacie a organizačné schopnosti a odolnosti voči stresu. Na takýto typ tranzakcie si najmite odborníka s adekvátnymi skúsenosťami.
Ak by ste mali akékoľvek otázky, kedykoľvek mi napíšte alebo rovno zavolajte. Som tu pre Vás.
Čím Vám môžem byť užitočná?
Mgr. Diana Decsiová
ARCHEUS JUH s.r.o.
IČO 56428413
DIČ 2122303029