1. Kúpna zmluva – Základ úspešného predaja

Čo musí obsahovať kúpna zmluva?

Pri kúpnej zmluve (nadobúdacej zmluve kupujúceho) je potrebné vychádzať z ustanovení § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka. Zmluva musí obsahovať:

✅ Presné označenie predávanej nehnuteľnosti (súpisné číslo, parcela, katastrálne územie)
✅ Presnú kúpnu cenu (po odpočítaní rezervačnej platby)
✅ Identifikáciu zmluvných strán na základe platného občianskeho preukazu

💡 TIP skúsenej maklérky:

Na základe skúsenosti odporúčame vykonať autorizáciu zmluvy advokátom! Prečo?

• Advokát overí totožnosť účastníkov
• Vyhotovením za zaručí a potvrdí, že zmluva neodporuje zákonu
• Zabezpečí, že zmluva nie je v rozpore s dobrými mravmi
• Je zo zákona poistený a chráni vás pred budúcimi právnymi spormi
• Komunikuje elektronicky s Katastrom, preto je celá právna váha zodpovednosti za obchodnú kúpno finančnú transakciu na jeho "pleciach".

NEZABUDNITE!: Aj keď obaja účastníci zmluvu slobodne podpíšu, v prípade, že je v rozpore so zákonom, môže byť neskôr napadnutá a vyhlásená za neplatnú. Autorizácia advokátom je vaša najlepšia ochrana!

2. Potvrdenie správcu bytového domu o nedoplatkoch– Nie ste dlžník?

Prečo je to dôležité?

Ak predávate byt v bytovom spoločenstve, musíte k zmluve o prevode vlastníctva priložiť ORIGINÁL písomné vyhlásenie bytového správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov, že:

✅ Nemáte žiadne nedoplatky na nájomnom
✅ Nemáte žiadne dlhy voči správcovi
✅ Nemáte žiadne dlhy na úhradách spojených s užívaním bytu

💡 TIP od Vašej maklérky:

Každý bytový dom má svojho správcu a často aj domovníka. Najjednoduchšie je kontaktovať domovníka, ktorý vás nasmeruje na kompetentnú osobu, ktorá vám toto potvrdenie vystaví. Nezabudnite si o tento dokument požiadať včas – môže trvať aj niekoľko dní, kým ho získate a pre kataster je jeho platnosť časovo obmedzená!

3. Energetický certifikát – Povinnosť od roku 2013

Kto potrebuje energetický certifikát?

Od 1. januára 2013 platí zákonná povinnosť predložiť energetický certifikát pri predaji:

• Rodinného domu
• Bytového domu
• Bytu (v určitých prípadoch)

Kto zodpovedá za certifikát?

Zodpovednosť nesie predávajúci! Certifikát musí byť vyhotovený certifikovaným špecialistom.

⚠️ Sankcie za nepredloženie:

Fyzické osoby (nepodnikatelia) môžu dostať pokutu do 2 000 €, zatiaľ čo právnické osoby a podnikatelia môžu čeliť sankciám od 500 € do 3 000 €. Kontrolu vykonáva Štátna energetická inšpekcia (ŠEI) alebo Slovenská obchodná inšpekcia (SOI)

💡 TIPY od Vašej maklérky:

📌 Trieda energetickej hospodárnosti musí byť povinne uvedená už v predajnom inzeráte
📌 Energetický štítok musíte ukázať záujemcovi PRED uzatvorením kúpnej zmluvy
📌 Najneskôr v deň podpisu kúpnej zmluvy musíte kópiu certifikátu odovzdať kupujúcemu spolu s ďalšími dokumentmi k nehnuteľnosti

O téme DANE viažuce sa k nehnuteľnosti si prečítaj bližšie v tomto článku TU

5. Daň z príjmu – Musíte platiť dane alebo ste oslobodený?

Kedy ste povinný platiť daň z predaja nehnuteľnosti? Za predaj nehnuteľnosti získate peniaze, a preto je povinnosťou predajcu zistiť, či má zákonom stanovenú povinnosť zaplatiť daň z príjmu.

📊 Výška dane z príjmu:

• 19 % daň z časti základu dane do 43 983,32 eura,
• 25 % z časti základu dane od 43 983,32 eura do 60 349,21 eura,
• 30 % z časti základu dane od 60 349,21 eura do 75 010,32 eura,
• 35 % z časti základu dane nad 75 010,32 eura.

Daňovníkom so zdaniteľnými príjmami do 100 000 eur ročne ostáva v platnosti sadzba dane z príjmov vo výške 15 %.

ZDROJ TU

🎉 Kedy STE OSLOBODENÝ od dane?

Podľa zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov ste oslobodený od dane, ak:
✅  Nehnuteľnosť je vo vašom osobnom vlastníctve minimálne 5 rokov bezprostredne pred predajom a ste fyzický osoba
✅ Dátum sa eviduje podľa dátumu povolenia vkladu na katastrálnom úrade

✅ Pokiaľ ste zdedili nehnuteľnosť v priamom rade a osoba, po ktorej ste zdedili, vlastnila predmetnú nehnuteľnosť 5+ viac rokov

⚠️ POZOR – Výnimky!

Od dane NIE STE oslobodený, ak:

• Nehnuteľnosť je zaradená v obchodnom majetku predajcu
• Nehnuteľnosť bola vyňatá z obchodného majetku menej ako 5 rokov pred predajom
• Ak Vám bola nehnute´ľnosť DAROVANÁ pred menej ako 5 rokmi.

TIP MAKLÉRA: pokiaľ Vás povinnosti a životná situácia núti predať nehnuteľnosť skôr ako 5 rokov od dátumu nadobudnutia, poraďte sa so svojim ÚČTOVNÍKOM

Čo je AML a prečo je to dôležité?

AML (Anti-Money Laundering) je systém ochrany pred praním špinavých peňazí a financovaním terorizmu. Od 1. marca 2026 vstupuje do platnosti nová legislatíva, ktorá sa týka aj realitných transakcií!

Kto musí vyplniť AML formulár?

AML povinnosti sa týkajú:

• ✅ Realitných kancelárií a maklérov
• ✅ Predávajúcich nehnuteľností pri transakciách nad určitú hodnotu
• ✅ Kupujúcich nehnuteľností
• ✅ Advokátov a notárov sprostredkujúcich transakcie
• ✅ Banky pri podozrivých transakčných pohyboch ( napr. pohyby, ktoré nie sú financované úverom) 

Čo musí obsahovať AML formulár?

Podľa parametrov Finančnej spravodajskej jednotky (FSJ) musí AML dotazník obsahovať:

 Identifikácia povinnej osoby Názov spoločnosti/SZČO, sídlo/adresa podnikania, IČO, kontakty 

Identifikácia klienta (FO) Meno a priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, číslo a typ platného OP, adresa trvalého bydliska

 Identifikácia klienta (PO) Obchodné meno, IČO, sídlo, identifikácia konečného užívateľa výhod (KÚV) 

Údaje o transakcii Výška transakcie, pôvod finančných prostriedkov, účel transakcie 

Politicky exponovaná osoba Vyhlásenie, či je klient alebo KÚV politicky exponovanou osobou

Vlastné hotovostné zdroje bez dôveryhodného zdokladovania? 

POZOR! Zákon hovorí jasne. Ste ako predávajúci povinní Vyplniť správny formulár a v prípade podozrivej hotovostnej/bezhotovostnej transakcie ( mimo úver či inak zdokladovanú výšku obnosu) nahlásiť Finančnej správe SR.

Informačný systém finančnej správy goAML

Finančná spravodajská jednotka Prezídia Policajného zboru spustila 27.09.2024 produkčnú prevádzku nového informačného systému goAML. Od dátumu 01.01.2025 bude možné podať hlásenie o neobvyklej obchodnej operácii elektronickou formou iba prostredníctvom webovej aplikačnej časti informačného systému goAML. 

Sankcie za nedodržanie AML povinností

Nedodržanie AML povinností môže viesť k:

• ❌ Pokutám až do výšky desiatok tisíc eur
• ❌ Zákazu vykonávania činnosti pre Realitné kancelárie
• ❌ Trestnoprávnej zodpovednosti v závažných prípadoch pre fyzické osoby

Prečo je AML dôležité pre vás?

AML opatrenia chránia:

• ✅ Predávajúcich pred podozrivými transakciami
• ✅ Kupujúcich pred nelegálnymi aktivitami
• ✅ Celý realitný trh pred zneužitím na pranie špinavých peňazí a korupciou

1. KÚPNA ZMLUVA +

1. Vypracovanie AUTORIZOVANEJ KÚPNEJ ZMLUVY renomovanou advokátskou kanceláriou v exkluzívnej PARTNERSKEJ spolupráci, ktorá predávajúcemu zabezpeˇ´ˇ´ˇčí finančné istoty za predanú nehnuteľnosť a kupujúcemu následne vlastnícke práva.

2. Vypracovanie Návrhu na Vklad Kataster pod záštitou advokátskej kancelárie, ktorá je zo zákona poistená

3. ˇUhradenie základného Kolku k Návrhu na vklad na Kataster v požadovanej výške

4. Uhradenie poplatkov u NOTÁRA k overeniu Kúpnych zmlúv predávajúcich  / do výšky až  10 podpisov/ 

2. AML 

1. Systémové vyplnenie a PODPIS oficiálneho AML formuláru vypracovaného advokátmi a pracovníkmi Finančnej správy, vašim kupujúcim

2. Overenie vašich predávajúcich pri hotovostnej a bezhotovostnej transakcii pre bezpečný obchod a právne pokrytie všetkých strán kúpno-predajného procesu

3. V prípade podozrivej transakcie, ktorá by Vás v budúcnosti potenciálne ako predávajúcich ohrozila a poškodila- nahlásenie Finančnej správe- AMLgo

4. Istota splnenej zákonnej povinnosti

3. PROTOKOLÁRNE ODOVZDANIE NEHNUTEĽNOSTI OSOBNE + PROTOKOLÁRNY PREPIS ENERGIÍ

2. Osobná odborná asistencia pri odovzdaní nehnuteľnosti a poradenstvo

3. Vypracovanie formuláre k Prepisom energií pre distribútorov

4. Prepis energií / ZSE, SPP, VODÁRNE ai/

Napíšte prosím, ako pre Vás vieme byť užitoční

Mgr. Diana Decsiová

CEO & realitná maklérka AUREA&PARTNERI realitná kancelária

+421 918 770 466

klientskecentrum@aureapartneri.sk

IČO 56428413      DIČ 2122303029

zapísaný v Obchod. registri, okresného súdu Nitra, oddiel: Sro, vložka číslo: 63885/N